Allgemein

Das Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft wurde am 20. Februar 2024 in Berlin vorgestellt und an Bundesbauministerin Klara Geywitz übergeben. Die vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) beauftragte Frühjahrsprognose belegt unsichere Aussichten für Teile der Branche. Denn der Einbruch der Neubautätigkeit hält an. Dies hat nach Berechnungen zur Folge, dass in diesem Jahr 600.000 Wohnungen fehlen werden und 2027 sogar 830.000. „Die Analyse der Experten ist nicht nur ein Wake-up call, sondern in einigen Punkten ein regelrechter Sirenen-Alarm“, kommentiert ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner die Ergebnisse.

Gesamtwirtschaftliche Aufhellung möglich
Laut dem Gutachten ist trotz geopolitischer Risiken und wirtschaftspolitischer Unsicherheit eine gesamtwirtschaftliche Aufhellung möglich und die Immobilienwirtschaft kann daran teilhaben. So verweist der Bericht darauf, dass besonders bei der energetischen Sanierung Förderprogramme zusätzliche Investitionsanreize setzen und dem Rückgang der Investitionstätigkeit entgegensteuern können. Beherztere Schritte seien jedoch erforderlich, um einen stärkeren Anreiz für Investitionen durch geringere Regulierungskosten zu schaffen. Dass Bund und Länder sich auf einen Beschleunigungs-Pakt für Planungs- und Genehmigungsprozesse verständigt haben, ist aus ZIA-Sicht ein Lichtblick. 

Ergebnisse aus dem Frühjahrsgutachten 2024 im Überblick

• Gesamtwirtschaftliche Entwicklung: gesamtwirtschaftliche Aufhellung möglich, aber Bauvorhaben nicht mehr rentabel
• Büroimmobilien: Transaktionsvolumen eingebrochen, Trend zu gut positionierten Lagen und Objekten
• Unternehmensimmobilien: Performance abhängig von Konjunktur, Nachfrage aber hoch
• Logistikimmobilien: positives Stimmungsbild auch wegen resilienter werdender Lieferketten
• Hotelimmobilien: Tourismus kehrt zurück, Hotelimmobilienmarkt verändert sein Profil
• Einzelhandel: stationärer Einzelhandel trotz realer Rückgänge besser als der Onlinehandel
• Gesundheits- und Sozialimmobilien: Angebotslücken weiten sich aus
• Wohnimmobilien: Einbruch der Neubautätigkeit
• Innenstadtentwicklung: Städtebauförderung verstetigen

Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft

Seit 2003 sorgt der „Rat der Immobilienweisen“ durch seine Frühjahrsprognosen für mehr Transparenz auf den Immobilienmärkten. Der Rat erstellt im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) den Bericht. Mitglieder des Rats der Immobilienweisen sind Prof. Dr. Dr. h.c. Lars Feld (Walter Eucken Institut), Michael Gerling (EHI Retail Institute), Sven Carstensen (bulwiengesa), Prof. Dr. Harald Simons (empirica) und Carolin Wandzik (GOS).

Wichtige Hebel aus Sicht des ZIA:

Der Bund stellt für das Programm klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment (KNN) eine Milliarde Euro in diesem Jahr bereit. Diesen Vorstoß der Bundesbauministerin begrüßt der ZIA sehr, dringt jedoch auf einen größeren Schritt: Ein KfW-Programm, das die Marktzinsen auf zwei Prozent reduziert, brächte bei einer Fördersumme von drei Milliarden Euro 100.000 zusätzliche Wohnungen. Neun Milliarden Euro vom Staat brächten mit 300.000 Extra-Wohnungen die wichtige Wende für den Wohnungsmarkt. Nach ZIA-Berechnungen kostet das Programm in zehn Jahren für 100.000 Wohnungen zunächst insgesamt drei Milliarden Euro. Es kämen aber 3,3 Milliarden Euro durch Umsatzsteuer und eine Milliarde durch ersparte Transferkosten für Arbeitslosigkeit wieder rein. Und in der Zeit gäbe es zudem knapp eine Milliarde Euro an Grundsteuern.

Ein temporärer Verzicht auf die Grunderwerbsteuer oder kommunale Abschöpfungen beim Wohnungsbau wären „der Superturbo“ (Mattner) – für den Wohnungsbau und die Ökonomie insgesamt. Denn Einnahme-Zuwächse über die Umsatzsteuer auf Bauleistungen und die Grundsteuer würden die Ausgaben mehr als ausgleichen. Und: Der drohende Abbau von Arbeitsplätzen bei Jobverlusten in der Bauwirtschaft würde den Staat über Transferkosten erheblich belasten.

Die von Bundesregierung und Bundestag gewünschten steuerlichen Anreize über die degressive AfA sind unverzichtbar. Sie darf im Wachstumschancengesetz nicht mit anderen sachfremden Fragen verknüpft werden.

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Das deutsche ifo-Institut weist auf einen deutlichen Rückgang von Wohnungsfertigstellungen in Europa in den nächsten Jahren hin: Für 2026 werden Wohnungsfertigstellungen von nur noch rund 1,5 Millionen Einheiten (-13% gegenüber 2023) erwartet. Für Deutschland wird von einem Rückgang von 35 Prozent ausgegangen. Dies zeigen Prognosen der Forschergruppe Euroconstruct, der das ifo Institut angehört. „Vor allem wegen der stark gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten ist der Wohnungsneubau in Deutschland oftmals nicht mehr möglich. Die Politik hat die Rahmenbedingungen bislang nicht entscheidend verbessert“, sagt ifo-Bauexperte Ludwig Dorffmeister. „Der im Zuge dessen erfolgte Rückgang der Genehmigungszahlen verheißt nichts Gutes für die kommenden Jahre.“

In den meisten der 19 Euroconstruct-Länder kühlt sich das Wohnungsbauklima weiter ab. Vor Deutschland gibt die Fertigstellungszahl bis 2026 in Schweden am stärksten nach, -47 Prozent im Vergleich zu 2023. Auf den weiteren Plätzen folgen Frankreich (-22) und Dänemark (-19). „Die Bauexperten berichten insbesondere über die verteuerte Kreditaufnahme und die geschrumpften finanziellen Spielräume der Privathaushalte“, sagt Dorffmeister. Der vielerorts eigentlich ausgeprägte Bedarf zusätzlicher Wohnungen gerät dabei erst einmal in den Hintergrund. Gleichwohl kommen aus Irland (+16%), Slowakei (+14%) und Großbritannien (+12%) positive Signale.

Insgesamt werden in Europa die Investitionen in neue Wohngebäude 2026 um 6,4 Prozent niedriger ausfallen als 2023. Die Aufwendungen für Instandhaltung und Wohnungssanierungen sinken bis 2026 lediglich um 1,2 Prozent.

Tiefbau: Zeichen stehen auf  Wachstum
Im Gegensatz dazu wird der europäische Tiefbau bis 2026 voraussichtlich um insgesamt 7,5 Prozent wachsen. Besonders für das Energie- und Eisenbahnsegment erwarten die Experten eine überdurchschnittlich starke Dynamik. Auch der Bereich Wassermanagement wird überdurchschnittlich stark wachsen. „Zu den treibenden Kräften zählen dabei die politischen Zielvorgaben im Energie- und Umweltbereich, Kapazitätsanpassungen an der Transportinfrastruktur und die Notwendigkeit zur allgemeinen Netzmodernisierung“, sagt Dorffmeister.

ifo Schnelldienst 2 / 2024 77. Jahrgang 14. Februar 2024
Autor: Ludwig Dorffmeister

Europäische Baukonjunktur verliert 2024 weiter an Dynamik

In einem weiter schwierigen wirtschaftlichen Umfeld wird die Bautätigkeit in Europa 2024 mit 2,1 % noch etwas stärker zurückgehen als im Vorjahr. Für die kommenden beiden Jahre rechnet das EUROCONSTRUCT-Netzwerk1 mit einer moderaten Erholung. Während der Hochbau unter dem gestiegenen Zinsniveau, den stark verteuerten Bauleistungen und den gesunkenen finanziellen Spielräumen der verschiedenen Auftraggeber leidet, wächst der Tiefbau – angesichts der staatlichen Rückendeckung für Infrastrukturvorhaben – bis 2026 mit beachtlicher Schlagzahl weiter. Die aktuell rückläufigen Bauaktivitäten haben vor allem mit der Marktkorrektur im Wohnungsneubau zu tun. Im Zwei-Jahres-Zeitraum 2023 bis 2024 dürfte dieses Teilsegment um insgesamt 15 % schrumpfen. Mittelfristig ist hier keine nennenswerte Nachfragebelebung in Sicht. In einem Artikel des ifo-Schnelldienst werden ausgewählte Ergebnisse der EUROCONSTRUCT-Winterkonferenz 2023 vorgestellt.

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Nach einer Zwangspause von gut zwei Monaten können ab 20. Februar 2024 wieder Anträge für die Förderprogramme Klimafreundlicher Neubau (KFN), Genossenschaftliches Wohnen und Altersgerecht Umbauen bei der KfW gestellt werden. Die Bundesregierung verspricht sich dadurch einen Anschub für den Bausektor und die Binnennachfrage. So betont Bundesbauministerin Klara Geywitz zur Wiederaufnahme der Programme: „Jeder Förder-Euro löst Aufträge in den Büchern der Handwerker aus.“

Impulse für den Neubau
Zudem erhofft sich die Ministerin Impulse beim Neubau. Laut Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) liegt bei dem Programm KFN der Endkundenzinssatz für Wohngebäude mit Start 20.02.2024 bei 2,1 Prozent und damit deutlich unter den aktuell marktüblichen Zinsen für Baufinanzierungen. Die Bauministerin unterstreicht: „Damit kommt Bauen wieder in finanzierbare Größenordnungen.“ Mit dem Programm wurden im vergangenen Jahr der Neubau von über 47.000 klimafreundlichen Wohnungen gefördert und insgesamt Investitionen von rund 17,4 Milliarden Euro angestoßen.

15 Millionen für Genossenschaftliches Wohnen
Laut Aussagen der Ministerin hat sich das Programm für Genossenschaftliches Wohnen zu einem „hidden champion“ entwickelt. Nach sechs Millionen Euro im Jahr 2022 und neun Millionen Euro für das Jahr 2023, wird das Programm 2024 mit 15 Millionen Euro ausgestattet. „Mit diesem Programm unterstützen wir Menschen, die eine eigene Genossenschaft gründen, um anschließend zu bauen, oder die Genossenschaftsanteile erwerben möchten, mit zinsgünstigen Krediten und einem Tilgungszuschuss. Zum Start liegt der Zinssatz bei 2-2,5 Prozent, je nach Laufzeit. Es können Kredite bis zu 100.000 Euro aufgenommen werden. Der Tilgungszuschuss liegt bei 7,5 Prozent“, so Geywitz weiter.

Altersgerecht Umbauen: Verdoppelung der Förderung
Damit Menschen möglichst lange in ihrem gewohnten Zuhause wohnen bleiben können, fördert die Bundesregierung mit dem Programm Altersgerecht Umbauen den barrierefreien Umbau von Wohnungen. Im vergangenen Jahr wurden damit rund 31.000 Wohnungen oder Einfamilienhäuser umgebaut. In diesem Jahr stehen hierfür 150 Millionen Euro bereit, eine Verdoppelung der Summe aus dem letzten Jahr. „Einzelne Maßnahmen werden mit bis zu 2.500 Euro bezuschusst. Wer sein Haus zum Standard ‚Altersgerechtes Haus‘ umbaut, bekommt bis zu 6.250 Euro erstattet“, erläutert Bundesministerin Klara Geywitz.

Zu den Förderprogrammen

Klimafreundlicher Neubau (KFN)

Für KFN stehen in 2024 insgesamt 762 Millioen Euro in Form von zinsverbilligten Krediten zur Verfügung. Es sind Kreditsummen bis zu 100.000 Euro (klimafreundliches Wohngebäude) bzw. bis zu 150.000 Euro (klimafreundliches Wohngebäude mit QNG) möglich.

Gefördert wird der Neubau sowie der Ersterwerb neu errichteter klimafreundlicher und energieeffizienter Wohn- und Nichtwohngebäude, die spezifische Grenzwerte für die Treibhausgas-Emissionen im Lebenszyklus unterschreiten und den energetischen Standard eines Effizienzhauses 40 / Effizienzgebäudes 40 für Neubauten vorweisen.

Eine größere Unterstützung gibt es für Gebäude, die zusätzlich das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) erreichen.

Die Förderung erfolgt über zinsverbilligte Kredite zur Errichtung von klimafreundlichen Wohn- und Nichtwohngebäuden. Investoren, Genossenschaften, Unternehmen und Privatpersonen können Anträge über ihre Förderbanken stellen.

Darüber hinaus erhalten Kommunen und Landkreise Investitionszuschüsse, z.B. für den Bau von Wohnungen, Kindertagesstätten oder Schulen.

Anträge können bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gestellt werden.

Weitere Informationen – auch die Konditionen für Nicht-Wohngebäude – finden Sie hier:

Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude (297, 298) | KfW

Klimafreundlicher Neubau – Nichtwohngebäude (299) | KfW

Klimafreundlicher Neubau – Kommunen (498, 499) | KfW

Genossenschaftliches Wohnen

Für das Programm Genossenschaftliches Wohnen stehen in 2024 insgesamt 15 Millionen Euro (2023: 9 Millionen Euro) zur Verfügung, die mittels zinsverbilligter Kredite verausgabt werden. Zusätzlich wird ein Tilgungszuschuss in Höhe von 7,5 % ermöglicht. Der Höchstsatz liegt je Kreditförderung bei 100.000 Euro.

Die Förderung erfolgt sowohl bei Neugründung als auch bei der Beteiligung an einer bestehenden Wohnungsgenossenschaft.

Voraussetzung für die Förderung ist, dass die erworbenen Genossenschaftsanteile für die Selbstnutzung der Genossenschaftswohnung verwendet werden. Antragsberechtigt sind Privatpersonen.

Weitere Informationen finden Sie hier:

Förderung genossenschaftlichen Wohnens (134) | KfW

Altersgerecht Umbauen (AU)

Für das Programm Altersgerecht Umbauen stehen in 2024 insgesamt 150 Millionen Euro zur Verfügung (2023: 75 Millionen Euro).

Mit Investitionszuschüssen werden bauliche Maßnahmen in Wohngebäuden, mit denen Barrieren im Wohnungsbestand reduziert werden, gefördert.

Zu den typischen Modernisierungsmaßnahmen zählen der Einbau einer bodengleichen Dusche, das Entfernen von Türschwellen oder der Einbau von Aufzügen.

Für einzelne Maßnahmen vergibt die KfW Zuschüsse in Höhe von 10 Prozent der förderfähigen Kosten (max. 2.500 Euro). Wer sein Haus zum Standard „Altersgerechtes Haus“ umbaut, bekommt 12,5 Prozent der förderfähigen Kosten (max. 6.250 Euro) von der KfW erstattet.

Private Bauherrinnen und Bauherren sowie Mieterinnen und Mieter können ihren Förderantrag vor Beginn der Vorhaben im KfW-Zuschussportal online stellen.

Weitere Informationen finden Sie hier:

Barrierereduzierung – Investitionszuschuss (455-B) | KfW

Foto: © Henning Schacht/BMWSB

Die Bundesingenieurkammer hat sich wegen der anhaltenden schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in einem offenen Brief an Bundeskanzler Olaf Scholz gewendet:

Sehr geehrter Herr Bundeskanzler,

heute wenden wir uns als gemeinsame Arbeitsplattform der Länderingenieurkammern, die rund 45.000 Ingenieurinnen und Ingenieure vor allem aus dem Bauwesen vertreten, an Sie. Wir und unsere Mitglieder sind außerordentlich beunruhigt im Hinblick auf die aktuelle wirtschaftliche Entwicklung, insbesondere mit Blick auf die Wertschöpfungskette Bau. Die Bundesregierung, aber auch die Länder, haben hier in den letzten Monaten vieles angekündigt, umgesetzt wurde jedoch kaum etwas. Wenn der Bau dringend benötigter bezahlbarer Wohnungen scheitert, verlieren wir den gesellschaftlichen Zusammenhalt und gefährden unsere Demokratie.

Als Ingenieurinnen und Ingenieure stehen wir am Anfang der Wertschöpfung im Bauwesen. Wir müssen feststellen, dass die großen Auftragsrückgänge, insbesondere im Wohnungsbau, einen volkswirtschaftlichen Schaden erzeugen, der dauerhaft unsere Existenz gefährdet.

Bei einem Auftragsrückgang von bis zu 80 Prozent im Wohnungsbau wird deutlich, wie es der Planungs- und Baubranche derzeit geht. Dieser Rückgang kann auch nicht durch die Investitionen im Infrastrukturbereich aufgefangen werden. Aufgrund unserer kleinteiligen Struktur sind für viele Planungsbüros auch Aufträge im Wohnungsbau sehr wichtig. Unsere Mitglieder verspüren massive Auftrags- und Umsatzrückgänge, die mittel- und langfristig auch zum Abbau dringend notwendiger Kapazitäten führen werden, wenn nicht sofort etwas geschieht. Dies ist nicht nur ein vorübergehendes Problem, diese Kapazitäten fehlen dann auch dauerhaft. Dem muss dringend entgegengewirkt werden. Bitte werden Sie Ihrer Verantwortung gerecht und beseitigen diese Missstände umgehend.

Deutschland war immer Impulsgeber durch Exzellenz in Wissenschaft und Technik. Dies war möglich, weil die Ingenieurinnen und Ingenieure unter Berücksichtigung der notwendigen Technologieoffenheit viele Entwicklungen nach dem Stand der Technik umgesetzt haben und dies auch konnten. Ohne diese Technologieoffenheit verlieren wir unsere Innovationskraft.

Unsere Mitglieder sind systemrelevant – ohne sie läuft in der Gesellschaft nichts! Das gilt für den Hochbau genauso wie für den Infrastrukturbereich. Unsere Mitglieder benötigen aber dringend einen zuverlässigen, belastbaren und zukunftsfähigen Handlungsrahmen.

Sehr geehrter Herr Bundeskanzler: Handeln Sie jetzt und setzen Sie sich dafür ein, dass die gemeinsam im Bündnis für bezahlbaren Wohnraum erarbeiteten Vorschläge und Maßnahmen umgehend umgesetzt werden. Für weiterführende Gespräche stehen wir natürlich jederzeit zur Verfügung.

Dr.-Ing. Heinrich Bökamp
Präsident der Bundesingenieurkammer

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 „Die Zukunft Bau Forschungsförderung bringt viele innovative und gute Ideen ans Licht. Sie unterstützt Wissenschaft und Unternehmen dabei, ihre Ideen weiterzuentwickeln und bekannt zu machen. Gemessen an der volkswirtschaftlichen Bedeutung des Bausektors waren die Forschungsausgaben in diesem Bereich über Jahrzehnte viel zu gering. Wir ändern das jetzt und investieren viel stärker in die Nachhaltigkeit und Produktivitätssteigerung. Und angesichts der Herausforderungen beim Bauen und Wohnen wird viel Experimentier- und Pioniergeist gebraucht, um Bauen schneller, ressourcensparender und günstiger zu machen.“ Klara Geywitz, Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen

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Bauprojekte an Bundeswasserstraßen sind gekennzeichnet durch technisch und organisatorisch komplexe Bauprozesse, deren vorausschauende Bewältigung eine Herausforderung für alle Projektbeteiligten darstellt. Während einer Dialogveranstaltung des Bundesministeriums für Digitales und Verkehr am 20. Februar 2024 kommen relevante Akteure zur Wort. Bundesminister Dr. Volker Wissing wird die Veranstaltung eröffnen. Anschließend werden Erfahrungen mit der Charta zur Zusammenarbeit auf Baustellen erörtert sowie weitere Ansätze zur partnerschaftlichen Zusammenarbeit und neuen Prozessen zur Diskussion gestellt.

Programm

10:00 Uhr: Begrüßung

Dr. Volker Wissing, Bundesminister für Digitales und Verkehr

Eric Oehlmann, Leiter Generaldirektion Wasserstraßen, Schifffahrt

Schneller Planen und Bauen an Bundeswasserstraßen
Dr. Wibke Mellwig, Abteilungsleiterin Wasserstraßen, Schifffahrt, BMDV

10:45 Uhr: Zusammenarbeit – Dialog auf der Baustelle

Charta für die Zusammenarbeit bei Wasserbauprojekten
Projektcharta: Instandsetzung unter Betrieb Schleuse Oberesslingen, Barbara Lampert, WNA Heidelberg und ARGE BTV Oberesslingen

11:00 Uhr: Interaktive Podiums-Publikumsdiskussion – Ihre Fragen zur und unsere Erfahrungen mit der Charta
Prof. Stefan Leupertz, Prof. Dr. Antje Boldt, Thomas Groß, Thomas Rosenstein,
Dr. Jeannette Ebers-Ernst, Thilo Wachholz

13:00 Uhr: Interaktiver Vortrag: Wie gelingt partnerschaftliche Zusammenarbeit in der WSV

Planen, Bauen und Warten: Torinstandsetzungsdock Brunsbüttel
Christian Ruszczynski, WNA Magdeburg

Planen, Bauen und Betreiben: Projekte im Hochbau
Karin Aumeier, GDWS

Planen und Bauen: Lösungsansätze für die Neckarwehre
Rüdiger Englert, WNA Heidelberg

13:45 Uhr: Impulsvortrag

Führen mit Obeya – Grundlagen für den Big Room im Projekt
Tim Wiegel, Sven Dill

14:15 Uhr: Podiumsdiskussion – Neue Prozesse in bekannten Denkmustern – Erfahrungen mit Partnerschaftsmodellen in der öffentlichen Verwaltung

Teilnehmer:
PD Deutschland (Inga Stein-Barthelmes)
TU Berlin (Prof. Dr. Matthias Sundermeier)
HPA (Dr. Olaf Bergen)
BMWSB (Frau Cordula Getz)

15:15 Uhr: Interaktive Zusammenfassung und nächste Schritte

Gabriele Peschken, Dr. Katja Rettemeier, Abteilung Wasserstraßen, Schifffahrt BMDV

15:30 Uhr: Schlussworte

Staatssekretärin Susanne Henckel
Bundesministerium für Digitales und Verkehr

Moderation: Dr. Antje Grobe, Dialog Basis

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Die Bundesingenieurkammer graultiert Univ.-Prof. Dr.-Ing. Lamia Messari-Becker ganz herzlich zur Berfung. Die Staatssekretärin des Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Verkehr, Wohnen und ländlichen Raum in Hessen ist Bauingenieurin und Mitglied in der Ingenieurkammer Hessen.

Messari-Becker ist seit 2014 Professorin für Gebäudetechnologie und Bauphysik an der Universität Siegen. Für ihr neues Amt bringt sie fundiertes fachliches und praktisches Wissen in den Bereichen Ressourceneffizienz, Klimaschutz und Nachhaltigkeit im Hoch- und Städtebau mit. Zudem beschäftigte sie sich intensiv mit den kommunalen Strategien des Klimaschutzes. Für die neuen Aufgaben wünschen wir ihr viel Erfolg.

Ein aktueller Artikel des Deutschen Ingenieurblattes stellt die Vordenkerin in Sachen nachhaltiges Planen und Bauen vor. Viel Spaß beim Lesen!

Foto: © Astrid Eckert